Las preguntas más frecuentes que plantean los compradores extranjeros y como contestarlas1.- ¿Cuáles son los requisitos para poder comprar una propiedad en España?

No hay limitaciones, en principio cualquier persona física o sociedad legalmente constituida de cualquier país puede comprar una propiedad en España. Eso sí, dependiendo del país, puede haber limitaciones que dependen de la autoridades del país del inversor, por ejemplo en cuanto a exportar fondos (como es el caso de China), o controles más extensivos en cuanto a anti-blanqueo y origen de los fondos (paraísos fiscales, etc.). Estos obstáculos pueden a efectos prácticos dificultar las operaciones. En estos casos las soluciones se buscarán a medida, dependiendo de las particularidades de cada caso.

2.- ¿Qué es el NIE y cómo lo puedo obtener?

El NIE es simplemente un Número de Identificación de un Extranjero en España, no tiene nada que ver con la residencia. Todos los compradores que no tienen la nacionalidad española lo tendrán que obtener, tanto europeos, como no europeos; y tanto personas físicas como empresas. Las personas físicas pueden obtenerlo de tres formas diferentes:

  • A través del consulado de España en su país de origen.
  • Personalmente en el municipio donde esté situado el objeto de compra.
  • Por poder notarial que el cliente puede dar a sus abogados o a cualquier tercero de su confianza.

Las empresas extranjeras pueden obtener el NIE/NIF en Hacienda.

3.- ¿Tengo que estar presente en las diferentes fases de la compra?

No. Los compradores pueden firmar un poder notarial en España (la solución más fácil) o a través de un procedimiento de legalización en el país de origen a favor de sus abogados o cualquier otra persona de su confianza.

4.- ¿Necesito una cuenta bancaria en España?

Sí. La forma más cómoda de pagar el precio final de la compra-venta es mediante un cheque bancario emitido por un banco español. No sirven cheques emitidos en el extranjero y no es recomendable hacer una transferencia directa al vendedor antes de haber obtenido la titularidad. Por otro lado el vendedor no querrá firmar la venta hasta que haya cobrado. Además, todos los suministros, cuotas de comunidad, impuestos, etc., serán pagados por domiciliaciones a la cuenta del cliente y sólo valen cuentas nacionales.

5.- ¿Qué documentación tengo que aportar para abrir la cuenta e importar fondos?

El procedimiento depende del país de origen de los clientes y del banco, en el caso de China, para abrir una cuenta y recibir fondos es necesario presentar documentación traducida y apostillada sobre el origen de los fondos (declaraciones de impuestos, extractos de cuentas, contratos de trabajo, etc.). Incluso las diferentes oficinas del mismo banco pueden tener criterios diferentes en cuanto a los requisitos necesarios. Es importante tener en cuenta que todos los bancos tienen la obligación de conocer a sus clientes en persona, y es el único trámite en todo el procedimiento de compra-venta que no se puede hacer por poder. El cliente tiene que presentarse en el banco en persona una vez, y a partir de entonces, todo el resto se puede hacer por poderes.

6.- ¿Qué gastos tengo que pagar en el momento de la compra?

Los gastos en el momento de la compra son los mismos tanto para compradores extranjeros como para compradores nacionales, y en total son un 12% (o si se compra un inmueble nuevo al constructor, hasta un 14%) del precio.

7.- ¿Cómo preparo y cuánto cuesta la transmisión por “mortis causa”?

Los impuestos aplicables serán los que estén vigentes en el momento de la defunción del propietario (y por ello, con compradores jóvenes no es un tema muy crítico). De cualquier manera el impuesto de sucesiones sobre propiedades en España siempre se paga en España, aunque el heredero normalmente pague sus impuestos en un país distinto. El impuesto de los herederos no residentes es bastante alto en estos momentos (en el peor de los casos puede llegar hasta un 30% del valor de la propiedad) porque no pueden beneficiarse de ninguna rebaja o deducción de las que aplican las Comunidades Autónomas, sino que pagan según los tipos impositivos del Estado.

8.- ¿Cuáles son los pasos una vez un comprador extranjero haya decidido comprar una propiedad en España?

El procedimiento ideal sería contratar un abogado, firmar poderes y abrir una cuenta bancaria una vez estén aquí visitando propiedades. Con estos preparativos que no le cuestan nada al cliente, una vez el comprador identifique el objeto de compra, se podrá cerrar la operación aunque el cliente no pueda estar presente.

9.- ¿¡Qué!? ¡¿Tengo que pagar las arras directamente al vendedor!?

Pues sí, eso es lo habitual en España… Ya que en casi ningún otro país se pagan las arras al vendedor sin más (se utilizan depositarios, Notarios, etc.), explicar esta práctica a la parte compradora suele ser algo complicado, pero hay muchas soluciones que se pueden presentar para no perder la operación. Cada caso es diferente y las soluciones dependen de la postura de las partes y de las características de la operación en general.

10.- ¿Puedo obtener el permiso de residencia si compro un inmueble de más de 500.000€?

Sí. Invirtiendo una cantidad igual o superior a 500.000€ en inmuebles en España, los extracomunitarios pueden obtener un visado de residencia de inversor en el consulado español del país de origen y posteriormente una autorización de residencia de inversor. El termino coloquial “golden visa” se suele utilizar para referirse tanto al visado inicial como a la autorización de residencia consecutiva.

11.- ¿Hay algún requisito especial para obtener la residencia por inversión en inmuebles?

El inmueble deberá estar libre de cargas o gravámenes en cuanto a la inversión de medio millón de euros, el exceso podrá estar gravado. Se debe acreditar la inversión mediante certificación con información continuada de dominio y cargas del Registro de la Propiedad. Además, es necesario que el solicitante acredite tener medios económicos para su propia manutención y la falta de antecedente penales y enfermedades que afecten a la salud pública.

12.- ¿Pueden ser locales o por ejemplo 2 pisos de 250.000€?

Sí. Cuenta todo tipo de bienes inmuebles y pueden ser uno o varios, siempre que la inversión total sea igual o superior a 500.000€.

13.- ¿Cuáles son las principales diferencias entre la residencia no lucrativa y la residencia de inversor?

La autorización de residencia no lucrativa en régimen común obliga al titular a permanecer en territorio español al menos seis meses por año de vigencia de la autorización bajo pena de extinción de la misma, lo cual significa que en la práctica debe convertirse en residente fiscal en España para poder renovar la autorización de residencia. En el caso del inversor, ni el visado ni la autorización de residencia establece un tiempo mínimo de permanencia en territorio español, con lo cual tiene la opción de ausentarse de España durante más de 183 días y así evitar convertirse en residente fiscal.

El permiso de residencia no lucrativa no permite trabajar, pero la autorización de residencia de inversor sí que lo permite (el visado no). Finalmente, la tramitación del visado y la autorización de residencia de inversor son más ágiles, habiéndose establecido legalmente plazos de resolución más breves.

14.- ¿Cómo solicito la residencia? ¿Después la podré renovar?

Inicialmente todos los inversores que quieran acceder a este régimen tienen que tramitar el visado de inversor en el consulado de España en su país de origen. Dicho visado tiene un año de vigencia y permite viajar a España tantas veces como se quiera.

Una vez el inversor y su familia hayan entrado en España con dicho visado se puede tramitar, opcionalmente, una autorización de residencia de inversor. Esta autorización de residencia sustituye al visado y tiene una vigencia de dos años.

En el caso del visado, éste se podrá renovar en el consulado de España, mientras que la autorización de residencia se renueve en España por periodos de dos años.

El requisito esencial para poder renovar tanto el visado como la autorización de residencia es mantener la inversión inicial o haberla sustituido por una nueva inversión de al menos 500.000€.

15.- ¿Podré obtener algún día la autorización de residencia de larga duración (anterior “residencia permanente”) y la nacionalidad?

Sí. Si el titular de la autorización de residencia de inversor reside en España durante cinco años consecutivos (no está obligado a hacerlo), puede obtener la autorización de residencia de larga duración. Para ello también tendrá que acreditar estar al día de todas sus obligaciones fiscales en España. Tras haber residido en España durante el tiempo legalmente establecido (como regla general 10 años) de forma regular e ininterrumpida, puede solicitar la nacionalidad.

16.- ¿Puedo alquilar mi piso por días o por semanas a turistas?

Las reglas varían entre comunidades y municipios.

 

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